仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“随着金融十六条的颁布和中央经济工作会议的举

行，稳经济和提信心将成为 2023 年经济发展的主要基调。针对房地产行业，政府加码金融支

持房地产软着陆，通过‘保交楼’帮助恢复市场信心，从而提振经济复苏动力。深圳将遵循

经济发展坚持以稳字当头，稳中求进，充分提振市场信心释放需求，进一步促进高质量发

展。防疫措施不断优化，人员出行和经济活动有望自二季度起逐步恢复正常。经济发展持续

作为国家战略发展重心，投资与消费的信心重建，预期不少企业会逐渐走出困境，各行业政

策方向出现转机，企业盈利预期将得到改善，对业务增长保持谨慎乐观。

另外，备受期待的深港口岸已于 1 月 8 日开始分阶段有序恢复内地与香港人员正常往来，我

超过全省和全国平均水平。从外部来看，美联储加息、供应链混乱等因素使得国际经济前景

不明朗，外部需求减弱，深圳外向型经济受到一定影响。从内部来看，国内多点散发的局部

疫情影响人员流动和企业经营活动的开展，企业收入预期有所降低。

在此背景下，部分企业经营效益减弱，经营策略上更加注重降本增效。一方面，部分企业取

消原有的扩租计划，使得新增需求减少。另一方面，出现企业搬回自有物业、精简业务导致

缩租、退租的现象，削弱了存量办公楼的需求。新增需求和存量需求“两弱”的情况下，叠

加疫情对租赁活动的影响，深圳全年甲级办公楼的净吸纳量约为 83 万平方米，整体去化仅为

2021 年的六成左右，其中超 50%为总部自用需求。

新兴子市场方面，前海成绩较为突出。逆周期下，前海的进出口额，特别是前海跨境电商关

区进出口额同比增长迅猛。截至 2022 年 12 月 5 日，前海已吸引了 80 家风投创投、私募证

券投资、国际资管等机构进驻，在多个产业领域实现了快速发展。前海全年净吸纳量近 23 万

平方米，在深圳新兴子市场中遥遥领先。

本年度共录得新增供应约 145 万平方米，其中约七成供应来自南山区，近两成位于福田区。

深圳多个科技、金融类企业总部项目相继落成，如安信、深创投及大疆等企业纷纷搬迁回新

建成的总部大厦，这些自用项目一定程度上支撑了办公楼市场的有效去化。四季度新增供应

压力仍在，共三栋楼宇约 41 万平方米入市，分别是位于南山区的时间广场和华海金融创新中

下降，部分租户在续约甚至租约未到期时主动要求与业主谈判降租；与此同时，为了维持租

户稳定，业主向客户提供提前续租等多种优惠方案。多重因素作用下，相当部分业主降租以

价换量和挽留租户。四季度约有一半的楼宇租金有所下调，其他项目保持租金不变，仅极少

数优质楼宇租金上升。

仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“展望 2023 年，经济的复苏以及高质量发展，将

外资投资营商便利，推动来自外资的办公楼需求。

2023 年将有超过 200 万平方米的新增供应入市，创有记录以来历史新高。其中约 70%为可

租赁型项目，供大于求的现象将持续。需求回暖无法立刻消化大量新增供应，且预计受一季

度疫情波动影响，需求端恢复相对滞后。因此，预计全年整体空置率将上升超过 3 个百分

点。全市空置压力增大导致租金持续处于下行区间，但随着需求逐步修复，预计下半年跌幅

逐步收窄，或有望企稳。基于 2022 年净吸纳量处于较低水平，预计 2023 年整体去化速度加

快。不同楼宇间分化走势明显，核心地段的优质项目由于配套设施完善、产业成熟聚集，往

往在经济恢复时将优先重启对租金的话语权；而新入市楼宇面临较大空置压力和竞争压力，

租金上涨难度高。

2022 年，受居民消费意愿降低与防疫措施收紧影响，尽管深圳消费市场展现了一定的韧性，

但整体表现较 2021 年相对疲弱，1-11 月，深圳社会零售商品销售总额同比增长仅 2.3%。尤

其是进入下半年以来，面对实体零售客流量下滑、成本上升造成的效益不佳，一些连锁品牌

零售商接连缩减线下销售网点规模、关停经营不及预期的门店。

关注各细分业态，餐饮行业整体受到疫情管控影响较大，堂食消费与相关租赁需求均有待进

一步恢复。轻食餐饮类凭借其对线上消费的高适应性和强社交属性，在当下经济周期保持热

度不减并获得资本加持，成为餐饮业态中的一抹亮色。2022 年，咖啡茶饮、中式简餐、面包

为了吸引客流并快速填补空置，不少商场积极引入体验类消费场景。例如，更多专注于室内

蹦极、室内滑板等专业运动的中大型场馆入驻优质购物中心，吸引各年龄层消费者之余，有