深圳房地产市场2021年上半年回顾与展望

深圳房地产市场年上半年回顾与展望

深圳房地产市场 2021 年上半年回顾与展望

数字经济和金融业推动办公需求增长，首进深圳品牌激发零售市场新活力

2021 年 7 月，深圳 – 仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“尽管上半年深圳出现过短暂的疫情反弹，社会经

济活动并未受影响，整体经济持续恢复，稳中向好。甲级办公楼市场，TMT和金融业企业强有力支撑租赁需求

大幅增长，空置率回落，全年净吸纳量有望突破百万平方米；优质零售物业市场，首进深圳品牌激发市场新活

力，租赁需求活跃，预计下半年将迎来集中式供应，整体租金维持上升势头。物流地产市场，电商企业积极扩

张业务，带动对非保税仓储空间的需求增加，大湾区五座主要城市高标仓租赁市场供不应求，整体租金呈现上

涨态势，新增的来自生鲜电商和实即时零售企业的需求逐步进入市场，预计短期内租金仍将稳中有升。”

甲级办公楼

2021 年上半年，深圳甲级办公楼市场租赁需求保持稳定增长的态势。虽然 5 月份有短暂的疫情反弹，但全市

快速响应，对源头追踪和区域防控分别采取了有效措施，社会经济活动并未受到影响。整体而言，上半年深圳

经济持续恢复，稳中向好，企业升级扩租需求旺盛，强有力地支撑了甲级办公楼需求大幅增长。根据仲量联行

数据，上半年甲级办公楼的净吸纳量约 47 万平方米，达到去年全年水平的 72%。

随着业务持续增长，TMT行业巨头的扩张需求显著，上半年租赁成交表现不俗，包括游戏、媒体、电子商务等

在内的企业租赁占租赁成交总面积的近 40%。特别是位于南山区内各分级市场近一年新竣工办公楼由于其设施

和价格都有竞争优势，备受 TMT 企业青睐，二季度租赁热度持续升温。例如，腾讯在南山区租赁了近 3.6 万平

方米的办公空间；京东数字科技集团在进驻前海片区后，本季度扩充了近 1 万平方米的办公空间。与此同时，

金融机构对甲级办公楼的需求仍然稳健，随着大型金融机构的升级换代，金融科技分支机构扩张及新设立的需

求持续活跃。此外，由于金融开放政策的稳步实施，外资金融机构在深设立独立法人企业的进程也在逐步推进。

受益于各行业的租赁需求稳健上升，二季度甲级办公楼的供需关系较上个季度更为平衡。

上半年供应入市放缓，仅有三座甲级办公楼竣工，分别位于福田区、南山区及龙华区，为市场新增约 23 万平

方米供应，其中一栋为总部自用。整体而言，供应压力暂时得到缓解，且得益于整体需求强劲支撑，部分优质

楼宇实现有效去化，使得二季度深圳甲级办公楼空置率有所降低，环比下降 1.1 个百分点至 21.9%。其中，前

海片区降幅尤为突出，环比下降 4.5 个百分点。

深圳甲级办公楼租金经历连续下跌后，仍处于历史低位。上半年新增供应有限，原来供过于求的关系得到了一

定程度的缓解，部分业主心态转好，通过上调租金进行租户结构调整。2021 年一季度租金开始企稳且实现小

幅增长；二季度维持了相同基调，环比增长 0.6 个百分点。

市场展望

6 月，中共深圳市委发布了《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，强

调坚持以创新驱动经济发展，重点发展战略性新兴产业，包括新一代信息技术、高端装备制造、生物医药和数

字经济等产业。该计划首次将数字经济核心产业增加值占 GDP 比重纳入指标，突显了该产业成为深圳经济新

动能的重要地位。仲量联行深圳商业地产部租户代表负责人蔡志豪表示：“以数字经济为核心的产业，如游戏、

媒体、电子商务和金融科技等行业，在短期将继续受到政策支持，持续扩大规模及不断产生新的业务线，进一

步推动办公需求增长。这些领域的优质企业将继续引领深圳甲级办公楼的租赁和扩张活动。”

与此同时，金融业作为深圳支柱产业之一，未来将继续扮演驱动深圳经济发展的重要角色，我们认为该行业将

长期支持深圳核心商务区优质办公楼租赁需求。受数字经济与金融业的支持，深圳甲级办公楼全年净吸纳量将

突破百万平方米。

下半年预计有 150 万平方米甲级供应入市。其中，南山区（包含前海片区）的新增甲级供应占下半年全市总供

应的 62%，福田区占 38%。虽然租赁需求保持强劲势头，但大量的新增供应仍将带来较大的去化压力，整体

供过于求的市场现象将持续。我们预计深圳甲级办公楼整体空置率在经历了上半年的短暂回落后下半年将有机

会再次出现上升，但区域之间的空置率分化会加大。

租金方面，受大量新增供应入市影响，将出现分化现象。部分优质楼宇上半年已完成大部分全年租赁任务，其

租金受新增供应入市的影响较小。我们预计租金下降将主要集中在同一区域楼龄较高、租户组合不理想的甲级

办公楼。因此，全市租金仍将出现一定幅度的下降。

价格指数硬性指标

箭头表示 12 个月展望

基数: 2016 年第 4 季度 = 100

该价格指数指深圳市全市的价格指数

资料来源: 仲量联行

2016 至 2020 年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。

2021 年的落成量、净吸纳量、空置率是上半年的值，未来

供应是指 2021 年下半年计划落成量。

资料来源: 仲量联行

零售物业

*指深圳优质购物中心市场

今年上半年深圳消费市场持续恢复，复苏态势得到进一步巩固。1-5 月，深圳社会消费品零售总额同比增长

28.2%，两年平均增速为 3.5%。虽然深圳在 5、6 月经历局部疫情，但是目前来看已总体可控，市民消费意愿稳步

回升。

整体而言，在市民积极消费的带动下，上半年深圳零售市场处于一个快速恢复阶段。随着“潮流消费”逐渐兴起，

首进深圳品牌不断激发市场新活力，整体租赁需求也因而呈现多点开花的局面，其中最具有代表性的是奢侈品牌在

深的扩张步伐。部分品牌在深圳湾万象城陆续开出城市第二家门店，香奈儿亦于二季度正式落户深圳。与此同时，

罗湖万象城对现有空间进行改造，通过切割大铺的方式得以在二季度容纳更多奢侈品牌。高端消费增长同样促进国

际美妆在深圳的广泛布局。例如，众多一线美妆品牌借着项目战略升级，齐驻位于梅林商圈的卓悦汇，使其成为福

田区第二座以高端化妆品布局的购物中心。

另一方面，根据过往三年的租赁成交记录，我们观察到不同业态租赁需求的流向呈现一定转移的趋势。以服装零售

为例，不论定位及档次，越来越多品牌向蔡屋围、福田 CBD、后海、科技园、宝安中心区这 5 个核心商圈聚拢。如

果将服饰品牌分为经济、中端及高端三类（不包含重奢），数据显示今年上半年各分类新开店铺在核心商圈的聚集

程度较 2019 年至少增长 10 个百分点。这一定程度反映零售商愈发重视树立品牌影响力及单店收益。与之相对的

是，面对服装零售品牌的聚集度下降，不少非核心商圈的项目加大引进儿童、体验及美容护理等相关业态的租户。

而餐饮作为购物中心吸引客流最主要的业态，过去三年其新开店铺在全市的分布大致均匀，值得一提的是今年上半

年餐饮店铺成交量较 2019 同期多 30%。

上半年市场无新增供应，全市空置率小幅攀升。具体而言，位于福田中心区及科技园的部分项目开展大面积调整，

加之少数区域型购物中心出现次主力店撤场，这些因素使得全市空置率明显承压，但得益于整体租赁需求日趋活

跃，市面上不少原有空置面积得到进一步去化，因此上述现象的负面影响有限。截至今年二季度，全市整体空置率

为 3.3%，该数据仍处一线城市最低水平。

整体租金在上半年呈现上扬趋势，较 2020 年底上升 1.3%。在整体租赁需求活跃的背景下，不断改善的租赁情况有

效提振业主信心，大部分购物中心能维持既有租金水平。租金增长继续由核心商圈的优质项目引领，这主要归结于

它们强大的需求聚集效应，而一些来自非核心商圈但周边居民消费能力突出的项目也凭借着良好的经营状况重拾租

金增长动力。

市场展望

预计短期内整体租赁需求将大概率延续上半年的稳健走势。今年 5 月，第七次人口普查数据表明过去十年深圳常住

人口增长近 715 万，城市还处于旺盛的“人口红利期”。仲量联行华南区研究部总监曾丽指出：“年轻人作为深圳

最主要的消费群体，他们消费升级的需求正得到更多商家的重视，同时也给商家带来基于产品创新或是打造新业态

的全新思路。结合政府提出加快发展首店经济以及建设购物活动品牌的任务，我们认为这些利好将在中短期内驱使

更多品牌通过进军深圳试水华南零售市场。”

预计下半年市场将迎来集中式供应，新增供应面积或突破 100 万平方米。受此影响，全市空置率将继续走高。从消

费基础设施的角度来看，我们观察到线下经营实体正向场景化、体验式消费场所转型。以龙岗万达广场及龙华壹方

城为例，这两个超大体量项目均将引入大量创新体验业态，为市民解锁消费新场景。此外，一些区域型项目的落成

也将填补相应片区优质零售商业的空白。至于租金，考虑到零售商对进入核心商圈的优质项目意愿不减，可以预见

下半年将继续保持较为活跃的租赁氛围，整体租金维持稳定上升势头。