中国 | 2021年9月
应势开新，重塑格局
2021
中国办公楼市场白皮书
研究报告
2021年是多重意义下的开局之年。“在危机中育先机，于变局中开
新局”，是这一年的底色。
这一年既是经历了疫情变局后，中国经济社会复苏起势的开端，也
是实施“十四五”规划和2035年远景目标的起点，更是实现“第二
个百年奋斗目标”的发韧之年。这个重要的历史节点为我们提供了
一个重新审视商业地产行业环境的机会——作为承载、传递和催化
经济增长的平台，办公楼市场也遵循着社会经济转型的规律，迸发
出新特点，展现出新趋势。
过去，业界普遍更为关注繁荣、领先的中心城市等具有标杆意义的
办公楼市场，它们是驱动中国经济高速增长和国际化发展的动力
源。而最近几年，随着消费市场扩容升级、基础设施建设完善和网
络科技产品的普及，“下沉市场”终于迎来爆发。虽然单个体量有
限 ，但作为一个整体，中小城市却蕴含着巨大的潜能，将持续发力
参与塑造中国发展的新格局。
与此同时，中国经济增长的主线正在持续向“高质量发展”转变，
房地产领域粗放扩张的时代已经一去不返，精细化、集约化正在成
为行业发展的方向。如何通过多元形式落实全新的管理理念，对市
场各方的专业知识储备、服务水平和运营能力都提出更高的要求。
因此，仲量联行针对超过200座中国城市进行了深度调研，以期探
寻中国办公楼市场最新动向，梳理总结其阶段性特征和趋势，并通
过本文由点及面、由表及里，与各方分享我们对市场新局的一得之见。
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应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书
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摘要
中国各级城市的办公楼市场发展差异
巨大，头部城市已跻身全球领先行
列，而“长尾”区间则处于早期发展
阶段。整体可划分为起步期、建设
期、发展期、成熟期。
北京的办公楼租赁成本指数位列全国
榜首，是排名前50城市均值的3倍以
上，主要受近年限制供应等调控政策
影响。在同等经济增量的情况下，上
海和深圳的办公租金成本约为北京的
3/4，但仍明显高于其他城市。
北京和上海甲乙级办公楼的宏观理论
需求潜力的上限值在4,000万平方米
左右，广州和深圳则在2,000万平方
米上下；非一线城市中，有9座城市
的潜在需求总量超过500万平方米。
按当前经济发展趋势，中国头部城市
已完成了所需办公楼供应超过八成的建
设。未来，盲目建设、粗放开发很有可
能触发供应过剩风险。随着中国经济持
续向高质量发展转型，商业地产也需要
转向集约性资源投入和精细化管理，与
新动能加速协同，适配产业实际需求。
当前，一家全国性中资企业每年房地
产相关成本可达上亿乃至百亿元人民
币，只要对房地产管理方式略作标准
化、规范化的调整，就能显著减少资
源浪费，大幅节省成本。
中国内地200+城市中，仅4座一线城
市的甲乙级办公楼租金高于5元/平
方米/天、市场规模超过1,000万平方
米；超过30%的城市租金低于1元/平
方米/天，而超过60%的市场体量不
足50万平方米，相当于只有5至8栋
标准化楼宇。
研究发现，中国内地GDP排名前30城
市第三产业增加值每增长一亿元人民
币，将推动优质办公楼市场需求增加
547平方米。
中国经济总量前50城市已建成楼宇体
量，距潜在需求上限仍有超过6,000
万平方米的差距。其中，4座一线城
市的总供应缺口高达3,000万平方米
以上。
国内企业不断深入下沉城市谋篇布
局，对办公空间的需求呈爆发态势。
过去两年，全国前十大头部TMT企
业的新扩租面积合计超过150万平方
米；从城市层面看，至少80家全国性
企业在100+城市已设立办公地点或在
短期内有租赁计划。
2013年，全球86%的跨国企业已建立
企业房地产（CRE）团队，2015年这一
数字已达到92%。近年，许多中国企
业逐渐摒弃以往在单座城市、单个职
场分散洽谈租约的管理模式，开始建
立集中化的CRE部门，以全国性、多城
市、统筹化的管理模式来面对市场。
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01
中国办公楼发展历程
—— 从酒店套房到办公楼宇
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